Аб рэгуляванні адносін у галіне выкарыстання інвестарамі зямельных участкаў

Права на зямельны ўчастак у інвестара ўзнікае з моманту дзяржаўнай рэгістрацыі ўзнікнення гэтага права і атрымання адпаведнага пасведчання (пасведчання) аб дзяржаўнай рэгістрацыі, якое выдаецца арганізацыяй па дзяржаўнай рэгістрацыі.

Інвестары ў адпаведнасці з мэтамі і ўмовамі адводу зямельных участкаў маюць права:

  • самастойна ажыццяўляць выкарыстанне зямельнага ўчастка;
  • выкарыстоўваць ва ўстаноўленым заканадаўствам парадку для мэт, не звязаных з атрыманнем даходу, наяўныя на зямельным участку водныя аб'екты, агульнараспаўсюджаныя карысныя выкапні, у тым ліку торф, а таксама карысныя ўласцівасці зямель;
  • узводзіць ва ўстаноўленым заканадаўствам парадку капітальныя будынкі (збудаванні);
  • на кампенсацыю страт, якія прычыняюцца адабраннем або часовым заняццем зямельных участкаў, зносам размешчаных на іх аб'ектаў нерухомай маёмасці, а таксама абмежаваннем (абцяжараннем) правоў на зямельныя ўчасткі, у тым ліку ўстанаўленнем зямельнага сервітуту;
  • добраахвотна адмовіцца ад зямельнага ўчастка;
  • патрабаваць устанаўлення або спынення зямельнага сервітуту.

Інвестары, якія з'яўляюцца арандатарамі зямельных участкаў, за права заключэння дагавораў арэнды якіх спаганялася плата, маюць права, калі іншае не ўстаноўлена заканадаўчымі актамі:

  • прадастаўляць арандаваны зямельны ўчастак у субарэнду ў межах тэрміну дагавора арэнды;
  • перадаваць свае правы і абавязкі па дагаворы арэнды зямельнага ўчастка іншай асобе;
  • выкарыстоўваць права арэнды зямельнага ўчастка ў якасці прадмета закладу ў межах тэрміну дагавора арэнды.

Інвестары абавязаны:

  • выкарыстоўваць прадастаўленыя зямельныя ўчасткі, а таксама размешчаныя на іх будынкі ў адпаведнасці з мэтавым прызначэннем і ўмовамі адводу зямельных участкаў;
  • ажыццяўляць мерапрыемствы па ахове зямель;
  • своечасова ўносіць плату за карыстанне зямельнымі ўчасткамі;
  • ажыццяўляць добраўпарадкаванне зямельных участкаў;
  • выконваць устаноўленыя заканадаўчымі актамі тэрміны заняцця зямельных участкаў, у тым ліку будаўніцтва на іх капітальных будынкаў (збудаванняў), а таксама іншыя ўмовы адводу зямельных участкаў;
  • не парушаць правы іншых землекарыстальнікаў;
  • вярнуць прадастаўленыя ім у часовае карыстанне або арэнду зямельныя ўчасткі па заканчэнні тэрміну, на які яны прадастаўляліся, альбо своечасова звярнуцца па яго падаўжэнне;
  • выконваць устаноўленыя абмежаванні (абцяжаранні) правоў на зямельны ўчастак, у тым ліку ўмовы зямельнага сервітуту.

У мэтах устанаўлення дадатковых гарантый абароны правоў інвестараў – арандатараў заканадаўствам прадугледжана, што тэрмін арэнды зямельнага ўчастка, які знаходзіцца ў дзяржаўнай уласнасці і прадастаўляецца для мэт, звязаных з будаўніцтвам і (або) абслугоўваннем капітальных пабудоў (будынкаў, збудаванняў), павінен быць не меншы за нарматыўны тэрмін іх будаўніцтва і (або) эксплуатацыі. Прадастаўленне зямельнага ўчастка на больш кароткі тэрмін можа ажыццяўляцца толькі са згоды асоб, якім прадастаўляецца гэты зямельны ўчастак. Тэрмін арэнды зямельнага ўчастка не павінен перавышаць дзевяноста дзевяці гадоў.

Зямельныя ўчасткі, якія знаходзяцца ў прыватнай уласнасці, могуць з'яўляцца прадметам іпатэкі, а права арэнды зямельных участкаў, за права заключэння дагавораў арэнды якіх спаганялася плата – прадметам закладу толькі ў якасці забеспячэння абавязацельства па крэдытным дагаворы, заключаным з банкам.

Зямельныя ўчасткі, якія знаходзяцца ў прыватнай уласнасці і прадастаўлены для будаўніцтва і (або) абслугоўвання капітальных пабудоў (будынкаў, збудаванняў), могуць з'яўляцца прадметам іпатэкі толькі разам з размешчанымі на іх капітальнымі пабудовамі (будынкамі, збудаваннямі) або незавершанымі закансерваванымі капітальнымі пабудовамі, калі іншае не ўстаноўлена Прэзідэнтам Рэспублікі Беларусь.

Пры гэтым зямельны ўчастак, на які ўстаноўлена іпатэка, застаецца ва ўласнасці заклададаўца, а арандатар (заклададаўца), права арэнды на зямельны ўчастак якога з'яўляецца прадметам закладу, працягвае ажыццяўляць выкарыстанне зямельнага ўчастка.

Залогаўтрымальнікамі зямельных участкаў і права арэнды зямельных участкаў могуць быць толькі банкі, пералік якіх вызначаецца Прэзідэнтам Рэспублікі Беларусь. У цяперашні час Указам Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 7 снежня 1999 г. №718, у рэдакцыі Указа Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 13 чэрвеня 2008 г. №330, зацверджаны наступны пералік банкаў, якія могуць быць залогаатрымальнікамі зямельных участкаў, якія знаходзяцца ва ўласнасці фізічных і юрыдычных асоб, пры выдачы крэдытаў гэтым асобам:

  • адкрытае акцыянернае таварыства «Ашчадны банк «Беларусбанк»;
  • адкрытае акцыянернае таварыства «Белаграпрамбанк»;
  • адкрытае акцыянернае таварыства «Белпрамбудбанк»;
  • адкрытае акцыянернае таварыства «Беларускі банк развіцця і рэканструкцыі «Белінвестбанк»;
  • «Прыорбанк» адкрытае акцыянернае таварыства;
  • адкрытае акцыянернае таварыства «Белзнешэканамбанк»;
  • адкрытае акцыянернае таварыства «Парытэтбанк»;
  • закрытае акцыянернае таварыства Банк ВТБ (Беларусь);
  • закрытае акцыянернае таварыства «Банк міжнароднага гандлю і інвестыцый»;
  • сумеснае беларуска-расійскае адкрытае акцыянернае таварыства «Белгазпрамбанк»;
  • адкрытае акцыянернае таварыства «Беларускі народны банк»;
  • адкрытае акцыянернае таварыства «Тэхнабанк»;
  • адкрытае акцыянернае таварыства «Банк Масква-Мінск»;
  • закрытае акцыянернае таварыства «Акцыянерны камерцыйны Банк «Белросбанк»;
  • закрытае акцыянернае таварыства «Мінскі транзітны банк»;
  • закрытае акцыянернае таварыства «Трастбанк»;
  • закрытае акцыянернае таварыства «БТА Банк»;
  • закрытае акцыянернае таварыства «Акцыянерны банк рэканверсіі і развіцця».

У выпадку невыканання закладодаўцам забяспечанага іпатэкай або залогам абавязацельства судовы выканаўца ў дачыненні да зямельнага ўчастка, на які звернута спагнанне па рашэнні суда, альбо банк-закладатрымальнік ад імя закладодаўца маюць права ажыццявіць адчужэнне зямельнага ўчастка або права арэнды зямельнага ўчастка ў парадку, устаноўленым заканадаўствам, і з выручанай сумы задаволіць прэтэнзіі банка-закладатрымальніка да закладодаўца.

Рэалізацыя зямельнага ўчастка, які з'яўляецца прадметам іпатэкі, ажыццяўляецца ў форме адкрытага аўкцыёну, пачатковая цана прадмета якога ўстанаўліваецца ў памеры кошту зямельнага ўчастка, вызначанай рашэннем суда або натарыяльна засведчаным пагадненнем паміж закладатрымальнікам шляхам звароту спагнання на гэты зямельны ўчастак, і не можа быць ніжэй за яго кадастравую вартасць на дату заключэння дагавора аб іпатэцы.

Па пытанні наступстваў выняцця прадмета закладу неабходна адзначыць, што калі права ўласнасці закладодаўца на маёмасць, якая з'яўляецца прадметам закладу, спыняецца па падставах і ў парадку, якія ўстаноўлены законам, з прычыны выняцця (выкупу) для дзяржаўных патрэб, рэквізіцыі або нацыяналізацыі і закладодаўцу прадастаўляецца іншая маёмасць або адпаведнае кампенсаванне, права закладу распаўсюджваецца на прадастаўленую ўзамен маёмасць альбо адпаведна закладатрымальнік набывае права пераважнага задавальнення свайго патрабавання з сумы належнага закладодаўцу кампенсавання. Закладатрымальнік мае права таксама запатрабаваць датэрміновага выканання забяспечанага залогам абавязацельства (арт. 335 ГК).

Права прыватнай уласнасці на зямельныя ўчасткі спыняецца па рашэнні адпаведнага мясцовага выканаўчага камітэта ў адпаведнасці з яго кампетэнцыяй альбо па пастанове суда:

  • пры адчужэнні зямельнага ўчастка асобам, якія не могуць з'яўляцца ўласнікамі зямельных участкаў;
  • пры добраахвотнай перадачы зямельных участкаў у дзяржаўную ўласнасць;
  • пры выняцці зямельнага ўчастка для дзяржаўных патрэб;
  • пры ліквідацыі недзяржаўнай юрыдычнай асобы Рэспублікі Беларусь;

Права прыватнай уласнасці на зямельны ўчастак спыняецца таксама пры прымусовым выняцці зямельнага ўчастка па пастанове суда:

  • пры нявыплаце зямельнага падатку па заканчэнні двух падатковых перыядаў;
  • пры выкарыстанні зямельнага ўчастка не па мэтавым прызначэнні;
  • калі недзяржаўная юрыдычная асоба Рэспублікі Беларусь на працягу шасці месяцаў з дня атрымання пасведчання (пасведчання) аб дзяржаўнай рэгістрацыі стварэння зямельнага ўчастка і ўзнікнення права на яго не прыступілі да заняцця дадзенага ўчастка;
  • пры неажыццяўленні мерапрыемстваў па ахове зямель;
  • пры канфіскацыі зямельнага ўчастка.

У прыватнасці, калі інвестар на працягу шасці месяцаў (у іншы тэрмін, вызначаны ў дагаворы на рэалізацыю права праектавання і будаўніцтва капітальных пабудоў (будынкаў, збудаванняў), рашэнні мясцовага выканаўчага камітэта аб прадастаўленні зямельнага ўчастка) з дня атрымання пасведчання (пасведчання) аб дзяржаўнай рэгістрацыі стварэння зямельнага ўчастка і ўзнікнення права на яго не прыступілі да заняцця дадзенага ўчастка ў адпаведнасці з мэтай і ўмовамі яго прадастаўлення (не пачалі будаўніцтва, іншае асваенне зямельнага ўчастка), мясцовы выканаўчы камітэт у адпаведнасці з яго кампетэнцыяй па адабранні і прадастаўленні зямельных участкаў не пазней за адзін месяц з дня заканчэння названага тэрміну накіроўвае інвестару прадпісанне аб неабходнасці заняцця дадзенага ўчастка (пачатку будаўніцтва, іншага асваення зямельнага ўчастка) у адпаведнасці з мэтай і ўмовамі яго прадастаўлення. Тэрмін, указаны ў прадпісанні, не можа перавышаць аднаго месяца.

У выпадку, калі інвестар па заканчэнні тэрміну, указанага ў прадпісанні, не пачынае будаўніцтва, іншае асваенне зямельнага ўчастка ў адпаведнасці з мэтай і ўмовамі яго прадастаўлення, мясцовы выканаўчы камітэт у адпаведнасці з яго кампетэнцыяй па адабранні і прадастаўленні зямельных участкаў:

  • падае ў суд заяву аб спыненні права прыватнай уласнасці на зямельны ўчастак і пасля ўступлення рашэння суда ў законную сілу аб спыненні такога права і дзяржаўнай рэгістрацыі спынення права прыватнай уласнасці на зямельны ўчастак у інвестара вырашае пытанне аб далейшым выкарыстанні гэтага ўчастка;
  • прымае рашэнне аб скасаванні дагавора арэнды зямельнага ўчастка, калі права скасавання дагавора арэнды зямельнага ўчастка ў аднабаковым парадку прадугледжана дадзеным дагаворам, якое змяшчае ўмовы далейшага яго выкарыстання і абавязковае для выканання прадпісанне арганізацыі па дзяржаўнай рэгістрацыі ажыццявіць дзяржаўную рэгістрацыю спынення права арэнды зямельнага ўчастка ў інвестара, і пасля дзяржаўнай рэгістрацыі спынення гэтага права вырашае пытанне аб далейшым выкарыстанні такога ўчастка альбо падае ў суд заяву аб скасаванні дагавора арэнды зямельнага ўчастка і пасля ўступлення рашэння суда ў законную сілу аб скасаванні такога дагавора і дзяржаўнай рэгістрацыі спынення права арэнды зямельнага ўчастка ў гэтых асоб вырашае пытанне аб яго далейшым выкарыстанні.

Арганізацыя па дзяржаўнай рэгістрацыі ажыццяўляе ў адпаведнасці з часткай пятай гэтага пункта дзяржаўную рэгістрацыю спынення права на зямельны ўчастак у інвестара на працягу сямі рабочых дзён з дня атрымання прадпісання мясцовага выканаўчага камітэта, копіі рашэння суда, накіраванай мясцовым выканаўчым камітэтам.

Такая дзяржаўная рэгістрацыя ажыццяўляецца за кошт сродкаў адпаведнага мясцовага бюджэту.

Пры невыкананні на працягу двух месяцаў з дня прыняцця рашэння аб прадастаўленні зямельнага ўчастка інвестарам прадугледжаных у дадзеным рашэнні патрабаванняў па ажыццяўленні на працягу гэтага тэрміну дзяржаўнай рэгістрацыі зямельнага ўчастка, правоў, абмежаванняў (абцяжаранняў) правоў на яго рашэнне аб прадастаўленні зямельнага ўчастка можа быць адменена мясцовым выканаўчым камітэтам, які прыняў гэта рашэнне.

Аб адмене названага рашэння мясцовы выканаўчы камітэт не пазней за тры рабочыя дні паведамляе арганізацыі па дзяржаўнай рэгістрацыі.

Пастанова суда аб прымусовым адабранні зямельнага ўчастка за парушэнне заканадаўства аб ахове і выкарыстанні зямель прымаецца на падставе матэрыялаў, якія сведчаць, што пасля атрымання пісьмовага прадпісання ад дзяржаўнага органа (службовай асобы), які ажыццяўляе дзяржаўны кантроль за выкарыстаннем і аховай зямель, уласнік зямельнага ўчастка не прыняў меры да ліквідацыі ва ўстаноўлены тэрмін дапушчаных парушэнняў заканадаўства аб ахове і выкарыстанні зямель.

Права арэнды (субарэнды) зямельнага ўчастка спыняецца па падставах і ў парадку, прадугледжаных грамадзянскім заканадаўствам або дагаворам арэнды. Права арэнды (субарэнды) зямельнага ўчастка спыняецца таксама ў выпадку адабрання зямельнага ўчастка для дзяржаўных патрэб, здзяйснення арандатарам (субарандатарам) здзелак.

Спыненне права арэнды зямельнага ўчастка цягне за сабой спыненне права субарэнды гэтага зямельнага ўчастка, калі іншае не ўстаноўлена дагаворам арэнды.

Заканадаўчымі актамі могуць быць прадугледжаны і іншыя выпадкі спынення правоў на зямельны ўчастак.

Дзяржава заканадаўча гарантуе абарону правоў інвестараў – землекарыстальнікаў (уласнікаў, карыстальнікаў, уладальнікаў, арандатараў) пры адабранні ў іх зямельных участкаў і зносе размешчаных на іх аб'ектаў нерухомасці.

Выкарыстоўваемыя ва ўстаноўленым парадку зямельныя ўчасткі могуць быць адабраны толькі для дзяржаўных патрэб. Так, у адпаведнасці з пунктам 8 Палажэння аб парадку адабрання і прадастаўлення зямельных участкаў, зацверджанага Указам Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 27 снежня 2007 г. №667 «Аб адабранні і прадастаўленні зямельных участкаў», які ўступіў у сілу з 1 студзеня 2008 года, пры выкарыстанні зямельнага ўчастка, які знаходзіцца ў прыватнай уласнасці, для дзяржаўных патрэб права прыватнай уласнасці на гэты ўчастак можа быць спынена з адначасовым выкупам такога ўчастка па кадастравым кошце на момант выкупу ў парадку, устаноўленым пастановай Савета Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 26 сакавіка 2008 г. №462, з кампенсацыяй страт уласніку і перадачай зямельнага ўчастка ва ўласнасць Рэспублікі Беларусь.

Парадак кампенсацыі страт, іх памеры вызначаюцца арганізацыямі ў адпаведнасці з названай пастановай Савета Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 26 сакавіка 2008 г. №462.

Пры адабранні зямельнага ўчастка, прадастаўленага ў арэнду, калі за права заключэння дагавора арэнды спаганялася плата, арандатару кампенсуюцца страты з мясцовага бюджэту адпаведнай адміністрацыйна-тэрытарыяльнай адзінкі, у які паступіла плата за права заключэння дагавора арэнды зямельнага ўчастка.

У выпадках калі маёмасць, якая з'яўляецца прадметам закладу, адабрана ў закладодаўца ва ўстаноўленым заканадаўчымі актамі парадку на той падставе, што ў сапраўднасці ўласнікам гэтай маёмасці з'яўляецца іншая асоба (арт. 282 ГК), альбо ў выглядзе санкцый за здзейсненае злачынства або іншае правапарушэнне (арт. 244 ГК), заклад у дачыненні да гэтай маёмасці спыняецца. У гэтых выпадках закладаатрымальнік мае права патрабаваць датэрміновага выканання забяспечанага закладам абавязацельства (арт. 335 ГК).

У выпадку адабрання ў заклададаўца для дзяржаўных або грамадскіх патрэб абцяжаранага іпатэкай зямельнага ўчастка і прадастаўлення яму ў прыватную ўласнасць іншага зямельнага ўчастка адначасова з дзяржаўнай рэгістрацыяй стварэння гэтага ўчастка і ўзнікнення права прыватнай уласнасці на яго са згоды банка, які выдаў крэдыт, заключаецца новы дагавор аб іпатэцы альбо ўносяцца змяненні ў дзеючы і ажыццяўляецца дзяржаўная рэгістрацыя права закладу на гэты зямельны ўчастак.

Усе спрэчкі, звязаныя з адабраннем зямельных участкаў і кампенсацыяй землекарыстальнікам страт, вырашаюцца судом.